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明智的政府不會故意捅破房地產泡沫

稿源:南方人物周刊 | 作者: 特約撰稿 葉檀 日期: 2018-01-03

未來最大可能性是,房地產價格不會大跌,只是同比增速收窄,實現平穩過渡。當然,這是最美妙的設想

  兩會《政府工作報告》沒有提“調控房地產”,踐行“做不到的不寫”的主張,從側面說明管好保障、金融已足夠,做好大中小城市分類監管,其他的,政府不必大動干戈,就是想管也管不了。住建部副部長齊驥進一步解釋“雙向調控”:即對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。

  明智的決策者,不會一夜之間捅破房地產泡沫,資產價格落地的過程是漫長而痛苦的過程,與中國改革同步。

  未來最大可能性是,房地產價格不會大跌,只是同比增速收窄,低于每年GDP或者人均收入增速,最終房產價格與收入價格剪刀差縮小,實現平穩過渡。當然,這是最美妙的設想。

  近期房地產市場預期發生變化。各地銀行收緊房貸,加上杭州等地促銷降價、節后北京二手房交易量環比大降50%,導致房地產泡沫崩潰說再次甚囂塵上。最近股市連續受挫,企業主跑路潮時有耳聞,房地產價格下挫無異于房梁砸到了市場的正中心。

  如果房地產預期真正轉變,沒有人愿意購房,中國高負債城市將陷入破產泥潭,這些城市嚴重依賴土地價款。審計署去年底公布,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額是34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。

  中國房地產市場有自己特色,自成一派,在極高的住房自有率背景下,還能維持下去。但這是鋼絲繩上的雜耍,一不小心就會墮入萬丈深淵,主要取決于購房者對未來的信心。

  中國住房自有率即私有擁有房產的家庭比例極高,去年底,中國社會科學院社會學研究所發布的調查報告顯示,目前中國的家庭住房自有率為93.5%,較2011年提高1.9個百分點,其中城鎮家庭住房自有率為89.6%,較2011年提高1.7個百分點。18.6%的家庭擁有兩套以上住房。

  城市住房自有率高還有無數人買房,不外乎購房投資與家庭拆分等情況。經歷急劇變化的中國,主要變化之一就是家庭小型化, 計生委的數據是1982年,我國平均每戶4.43人,2010年戶均人數下降至3.15人。也就是說,家庭數量從2.935億個增加到4.127億個,增加了1.192億個家庭。以每個家庭100平米計,就需要119.2億平米。此外,土豪口味導致占地面積大的豪宅成為消費主流。

  另一種特色是農村宅基地造房,出外打工不住也得造大房子,這是人口流動限制、土地流動限制下的無效自住房。筆者在某小城市看到周邊農民大造房,一問而知,造就是為了多拿新區土地補償,就是為了拆。錯誤激勵機制下的無效自住房觸目皆是,只要有條件,在外打工的農民在擁有自建房的同時還會在老家縣城購買商品房。

  現狀就是,房價下跌大家持幣觀望,等得起——但鄂爾多斯等地方政府等不起,鋼鐵等行業等不起,銀行等不起??紤]到北京等地中產階層的資產83%是房地產,房價大跌北上廣等市居民大一部分一夜之間變回窮光蛋。所以,房價大跌,有關部門出面穩定軍心成為常態。

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南方人物周刊 2021 第37期 總第695期
出版時間:2021年12月06日
 
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